Spremembe na področju zakupa glede na novelo ZKZ, z dne 13. 4. 2022
Pomembna sprememba, ki jo je uvedla novela ZKZ, se nanaša tudi na področje zakupa kmetijskih zemljišč. Oddajanje kmetijskih zemljišč v zakup je ena od pomembnih dejavnosti Sklada in se tiče skoraj 17.000 zakupnikov.
Glavna sprememba se nanaša na določbe poglavja ZKZ – Zakup kmetijskih zemljišč, s katerim se postopki oddaje v zakup zakonsko regulirajo le še za kmetijska zemljišče v lasti države in lokalnih skupnosti. Ta se v zakup oddajajo kot doslej, medtem ko za zakup preostalih zemljišč določbe ZKZ ne veljajo več. Navedeno pomeni, da bodo občine in Sklad še naprej oddajale zemljišča v zakup le preko objav ponudb za zakup na pristojnih upravnih enotah, le čas objave ponudbe za zakup se skrajša iz prejšnjih 30, na sedanjih 15 dni.
Za državna in občinska zemljišča v postopku oddaje v zakup vloga upravne enote ostaja enaka, ta ponudbe objavlja oz. izobeša ter obvešča stranke o sprejemnikih ponudb. Enak ostaja vrstni red prednostnih upravičencev do zakupa, ostaja obveza po vpisu zakupnega razmerja v zemljiško knjigo, o tem, da mora biti zakupna pogodba sklenjena v pisni obliki sicer nima pravnega učinka. Zakonsko so ostale določene enake najkrajše dobe zakupa glede na namen uporabe kmetijskega zemljišča. Nespremenjeno ostaja določilo o tem, da se po izteku pogodbene dobe zakupna pogodba podaljša za enako dobo, če ta v predpisanem roku pred tem ni bila izrecno odpovedana. Glede kršitev zakupnega razmerja in njegove odpovedi določila zakona ostajajo enaka.
Za državna in občinska kmetijska zemljišča spremembo predstavlja določilo po katerem je zakupnik v primerih predčasne prekinitve zakupnega razmerja, v skladu s pogodbo, upravičen do prejema plačila tržne vrednosti trajnega nasada, objektov in naprav, ki jih prepusti zakupodajalcu. Do obravnavane novele ZKZ je bil zakupnik ob sporazumni predčasni prekinitvi zakupnega razmerja upravičen do neamortizirane vrednosti trajnih nasadov, objektov in naprav. Tržno vrednost trajnih nasadov določa trg, medtem ko je bila prej uveljavljena neamortizirana vrednost bližje računovodsko knjigovodski kategoriji, ki je bila redko skladna s tržno vrednostjo. Primer, oljčnik ima tudi po 40 letih, ko je že amortiziran, še vedno določeno tržno vrednost.
Za vsa ostala kmetijska zemljišča, ki niso v lasti države, ali lokalnih skupnosti, to so zemljišča v lasti fizičnih in pravnih oseb zasebnega prava, se za zakup uporablja zakon, ki ureja obligacijska razmerja. Za ostale lastnike torej velja, da bodo zakupne pogodbe lahko sklepali brez objav ponudb na upravnih enotah, neposredno med zakupodajalcem in zakupnikom, da ta zakupna razmerja tudi ne bodo nikjer evidentirana in s tem tudi ne predmet javnih evidenc. Lastnik kmetijskega zemljišča bo tega lahko oddal v zakup osebi, ki jo bo izbral sam in pod pogoji, ki jih bo z zakupnikom sam dogovoril. Tudi obličnost zakupnih pogodb – pisna oblika, po zakonu ni več predpisana, a tu Sklad dodaja svoje pojasnilo.
ZKZ se v poglavju zakupa deloma sklicuje na poglavje prometa s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami. Tako kot pri prometu ima tudi pri zakupu zakupnik zemljišča določeno prednost. Pri prometu je zakupnik na tretjem mestu, za solastnikom in kmetom mejašem, a je zakonodajalec pri tem dodal pogoj, da mora ob tem zakupnik hkrati izkazati, da je najmanj predhodna tri leta uveljavljal ukrepe kmetijske politike v skladu s predpisom, ki ureja izvedbo ukrepov kmetijske politike. Zakonodajalec je torej prednost zakupnika do nakupa in do zakupa vezal na preverljivo evidenco uveljavljanja subvencij.
Za dokaz zakupnika mejaša za zemljišča v lasti države in lokalne skupnosti bo za Sklad zadostovala po zakonskem postopku sklenjena zakupna pogodba s Skladom ali lokalno skupnostjo, te so preverljive na samih Upravnih enotah, ali v zemljiški knjigi.
Zakupniki kmetijskih zemljišč v lasti fizičnih in pravnih oseb zasebnega prava, ki bodo uveljavljali prednost mejaša na podlagi parcele, ki jo imajo v zakupu bodo morali ob prijavi Skladu predložiti kopijo sklenjene zakupne pogodbe in podpisati izjavo o najmanj triletnem uveljavljanju ukrepov kmetijske politike na parceli s katero uveljavljajo prednost zakupnika mejaša. Zadostovalo bo, da na izjavo navedejo številko KMG MID in številko GERK a ter mejno parcelno številko. V primeru dvoma pa bo Sklad resničnost navedb sam preveril pri pristojni inštituciji.