Letošnjo jesen je v javnosti kar nekaj prahu dvignil primer prekinitve zakupa oljčnika v Strunjanu, ki ga je imel več let v najemu od Sklada kmetijskih zemljišč in gozdov (Sklad) župan občine Izola Danilo Markočič, in javni poziv k njegovi ponovni oddaji v zakup. Sklad v primerih oddaje kmetijskih zemljišč na katerih so trajni nasadi in objekti že ves čas postopa na enak način, na način najboljši za kmete (zakupnike) in za državo (lastnico zemljišča). Kadar vse stroške zasaditve trajnega nasada, od priprave zemljišča do same zasaditve, ali gradnje objekta, nosijo zakupniki sami se po sporazumni prekinitvi zakupnega razmerja zemljišča s trajnim nasadom in/ali objektom opravi cenitev nasada in/ali objekta. Cenitev opravi pooblaščeni cenilec, Sklad za presojo ocene višine vrednosti nasada in/ali objekta ni pristojen. Ob ponovnem dajanju zemljišča s trajnim nasadom in/ali objektom v zakup pa novi zakupnik ocenjeno vrednot trajnega nasada in/ali objekta poravna prejšnjemu zakupniku, ki je bil nosilec investicij v nasad in/ali objekt. Ponovna oddaja v zakup tudi v teh primerih poteka v skladu z Zakonom o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) in v skladu s Pravilnikom o zakupu kmetij in kmetijskih zemljišč (pravilnik). V skladu s pravilnikom Sklad z bivšim zakupnikom tudi sklene sporazum, iz katerega je moč razbrati načelo prilagajanja vrednosti nasada in/ali objekta povpraševanju na trgu.

Določbe Pravilnika o zakupu kmetij in kmetijskih zemljišč

V primerih prenehanja zakupa vprašanje plačila trajnega nasada s strani zakupodajalca zakupniku ureja 2. člen pravilnika: (4. alineja) Sprememba ali razveljavitev zakupne pogodbe iz prejšnjega odstavka (3. alineja 2. člena pravilnika) je možna samo v primeru, da se predhodno med Skladom in zakupnikom doseže pisni sporazum v zvezi s spremembo ali razveljavitvijo zakupa in določitvijo vrednosti trajnega nasada, objektov in naprav, ki mora temeljiti na cenitvi, ki jo naroči lastnik trajnega nasada, objekta ali naprave. Sklad v tem primeru ponudi v zakup zemljišče s trajnimi nasadi, objekti in napravami pod pogojem plačila ocenjene vrednosti trajnih nasadov, objektov in naprav s strani novega zakupnika prejšnjemu zakupniku; (5. alineja) Novega zakupnika izbere Sklad izmed sprejemnikov ponudbe, ki so v celoti sprejeli ponudbo, z upoštevanjem prednostnega vrstnega reda kot ga določa zakon, ki ureja kmetijska zemljišča in ta pravilnik, pri čemer trajni nasadi, objekti in naprave delijo usodo zemljišča.

V dobro zakupnikov in države

Pravilnik je podzakonski akt, ki ureja razmerje med obstoječim in bodočim zakupnikom, brez vmesnega lastništva trajnega nasada na strani Sklada, pri čemer prednost do zakupa še vedno določa ZKZ. Tudi zakon omenja možnost drugačne pogodbene ureditve in pravilnik je podlaga za urejanje zakupnih razmerij. Ko je organ upravljanja Sklada v letu 2017 sprejemal spremenjeno določilo pravilnika o tem kakšno vrednost nasada pri tem upoštevati, tržno, ali neamortizirano, se ni odločil za dotedanji zapis o neamortizirani vrednosti. Pri tem se je želel izogniti primerom, da bi zakupniki, ki so pridobili državno podporo za napravo trajnih nasadov, takoj po vzpostavitvi le teh, odstopali od zakupa in jih prisilno ponujali v odkup Skladu po neamortizirani vrednosti. V prvem obdobju je namreč tržna vrednost trajnega nasada bistveno nižja od neamortizirane vrednosti le tega, tudi zaradi državne podpore zakupnikom za napravo trajnih nasadov. Zakupniki so ob sodelovanju Kmetijsko gozdarske zbornice Sklad opozorili, da vrednost trajnih nasadov po nekaj desetletjih, ko so knjigovodsko sicer amortizirani, ni enaka nič, saj so lahko še v polni rodnosti. Prav oljkarji so bili pri tem v ospredju saj oljke po 40 letih še vedno rodijo. Določilo o vrednosti trajnega nasada v pravilniku, ob izpuščenem pridevniku amortizirana, je bilo zato zapisano z namenom, da lastnik trajnega nasada ob opustitvi kmetovanja prejme plačano dejansko vrednost nasada, ob upoštevanju razmer na trgu. V opisanih primerih cenitve nasadov naročajo zakupniki sami. Sklad iz njih razbere ocenjeno vrednost, če je ocenjena le neamortizirana vrednost, za izhodišče sprejme le to. Sklad ob cenitvah, ki jih naročajo in plačajo zakupniki sami,  pri cenilcih ne posreduje.

Kadar Sklad naroča cenitve svojega trajnega nasada, ali cenitev naroča za lastne potrebe ob nakupu zemljišča s trajnim nasadim,  za cenitev zaprosi 12 usposobljenih cenilcev, izbranih z javnim naročilom za štiriletno obdobje (trenutno obdobje teče d leta 2018 do 2022 ) in naročilo odda najugodnejšemu ponudniku. Sklad pri tem zanima vrednost nasada, včasih tudi ločeno prikazana vrednost zemljišča. V teh primerih cenitve občasno tudi preveri z naročilom vzporedne cenitve. Skladova izkušnja zadnjih let je, da so trajni nasadi pogosto ocenjevani višje, kot je za njih mogoče iztržiti na trgu.

Namen pravilnika z določbo o predhodno pridobljeni cenitvi vrednosti nasadaje  tudi v tem, da zakupniki s samovoljnim postavljanjem nerazumno visokih cen za trajne nasade s tem ne bi izkrivljali prednosti do zakupa, ki jo sicer določa ZKZ. Odgovornost za cenitve nosijo pooblaščeni cenilci. Zakupnik ni upravičen le do neamortizirane vrednosti nasada temveč do ocenjene vrednosti nasada, ki jo Sklad zapiše v prvo ponudbo za zakup in jo nato preizkusi na trgu zakupa. S sporazumom se Sklad predhodno zavaruje, da ob nezanimanju za zakup zemljišča s trajnim nasadom in/ali objektom obveznost za plačilo trajnega nasada in/ali objekta prejšnjemu zakupniku v nobenem primeru ne obremeni Sklada. Prejšnji zakupnik se namreč s sporazumom zaveže k zniževanju ocenjene vrednosti po predhodno neuspelih ponudbah. Teoretično in praktično lahko nasad in/ali objekt nikogar ne zanima oz. zanj nihče ni pripravljen plačati ničesar. V tem primeru je bivši zakupnik trajni nasad in/ali objekt dolžan prepustiti Skladu brezplačno oz. ga odstraniti.

Sklad je tako kot v vseh enakih primerih tudi v primeru ‘Markočič’ v celoti upošteval določilo pravilnika glede ocenjene vrednosti trajnih nasadov in v skladu s pravilnikom z bivšim zakupnikom tudi sklenil sporazum, iz katerega je moč razbrati načelo prilagajanja vrednosti nasada povpraševanju na trgu. Ta primer ni v ničemer izjema.