Kmetijsko gozdarska zbornica Slovenije (KGZS) je v sklopu spletnega izobraževanja na temo izgradnje kolesarskih poti predstavila pravice lastnikov oz. uporabnikov nepremičnin, preko katerih se namerava graditi kolesarska pot. Pojasnili smo postopke in ureditev, ki na tem področju velja, ter pri tem opozorili, da zbornica ne podpira posegov na najboljša kmetijska zemljišča. Kadar je torej zaradi javnega interesa potrebno poseči na zasebno lastnino, je nujno, da se trase javne infrastrukture umeščajo tako, da so kakovostne obdelovalne površine čim manj prizadete.

Izkazalo se je, da se z umeščanjem javne infrastrukture oz. kolesarskih poti srečuje veliko članov KGZS, saj sta bil interes in udeležba na spletnem izobraževanju zelo velika. Vse teoretične predstavitve je s primeri iz prakse potrdil Aljoša Kikelj, ki se na Občini Domžale ukvarja s tem področjem. Sledil je pogovor z vprašanji udeležencev izobraževanja in podajanjem odgovorov s strani KGZS.

Za lažje razumevanje, od kod sploh pravice družbe, da zahteva poseg na zasebno lastnino, je treba bolj teoretično pogledati na pojem lastninske pravice.

Definicija lastninska pravice pravi, da je to pravica imeti stvar v posesti, jo uporabljati in uživati na najobsežnejši način ter z njo razpolagati. Lastninska pravica je tudi ena temeljnih človekovih pravic, kar pomeni, da gre tudi za ustavno pravico. Ustava RS med drugim določa, da mora lastninska pravica poleg zasebne funkcije imeti tudi funkcije za celotno družbeno skupnost. Slovenska ustava tako govori o gospodarski, socialni in ekološki funkciji lastnine.

Občine in država na zasebnih zemljiščih izvajajo gradnjo različne javne infrastrukture (vodovod, kanalizacija, ceste, kolesarske poti …). Večina projektov na lokalni ravni je povezanih tudi s črpanjem sredstev iz evropskih skladov.

V zadnjih letih se veliko lastnikov srečuje s posegi na njihove nepremičnine zaradi izgradnje kolesarske poti.

Kako je definirana kolesarska pot? To je s predpisano prometno signalizacijo in prometno opremo označena cesta, ki je primarno namenjena prometu koles. Imamo kolesarske poti, ki so lahko namenjene tudi drugim uporabnikom – traktorjem, lastnikom zemljišč. Gre za t. i. dvonamenskost, kjer ob medsebojnem spoštovanju pravic in dolžnosti sobivajo kolesarji, pešci, traktoristi, lastniki zemljišč.

 NAČRTOVANJE KOLESARSKE POTI

Tak projekt se vedno začne z načrtovanjem trase oz. umeščanjem trase v konkretni prostor. Narejene so variante študije, da se najdejo rešitve, ki tehnično ustrezajo in so tudi sprejemljive z vidika posega v konkretni prostor. Traso se pred umestitvijo v občinski prostorski načrt ustrezno predstavi javnosti – lokalni časopis, spletne strani, javne predstavitve. Lastniki zemljišč oz. zainteresirana javnost lahko komentira in podaja pripombe glede same umestitve. To je čas, ko se lahko zaščiti posameznikova lastninsko-pravna upravičenja in predlaga popravke trase. Kadar je to možno, načrtovalci prisluhnejo predlogom lastnikov.

 KAKO OBČINA UREJA RAZMERJA Z LASTNIKI ZEMLJIŠČ NA PREDVIDENI TRASI – DOGOVORNE REŠITVE

Preden se uporabi institut razlastitve, je nujno, da se poskusi z lastnikom doseči dogovor glede odkupa – dogovorno rešitev glede posega na njegovo zemljišče.

Žal je v praksi pogosto tako, da se večina lastnikov z dejstvom, da bo trasa kolesarske poti potekala preko njegovega zemljišča, sooči, ko na dom prejme pošto s strani investitorja, kjer se ga seznanja, na katera zemljišča se bo poseglo in kolikšna je predvidena odškodnina. Priloženih je tudi več izvodov konkretne pogodbe.

 Odmera in parcelacija

Če posamezni lastnik sprejeme ponudbo s strani investitorja (občine), potem občina pristopi k geodetskim postopkom, postopkom odmere in parcelacije. Pri tem je smiselno opozoriti na pravico posameznika, da lahko predlaga/zahteva odkup preostalega dela zemljišča, na katerem npr. zaradi lege in umestitve, dostopnosti, strojna obdelava ni več možna. Zakon o urejanju prostora pravi: če na preostalem delu nepremičnina za zavezanca izgubi gospodarski pomen, se lahko zahteva tudi odkup tega dela. Ko se z občino dokončno dogovori glede odkupa, se opravijo še overitve pri notarju in ureditev razmerja v zemljiški knjigi.

ODŠKODNINA

Lastniku zemljišča, preko katerega bo potekala kolesarska pot, pripada odškodnina. V zakonodaji je sicer prvenstveno predvideno nadomestno zemljišče. Realno pa v praksi takih primerov pravzaprav ni. Občina ima torej redko možnost, da se lastnikom na trasi ponudi nadomestno zemljišče. Veliko bolj pogosto se ponudi primerna odškodnina, ki jo na podlagi strokovnih smernic določi sodno zapriseženi cenilec ustrezne stroke.

USTANOVITEV SLUŽNOSTI

Občine pogosto želijo razmerja urejati s služnostnimi pogodbami. To v praksi pomeni, da predhodno ni izvedena odmera tistega dela zemljišča, ki se bo realno potrebovalo za kolesarsko pot, ampak se zemljišče obremeni s stvarno služnostjo. Tak postopek je z vidika občine hitrejši in cenejši, saj ni potrebna predhodna odmera in postopek na GURS.

Ustanovitev služnostnega razmerja je smiselna pri komunalni infrastrukturi, kot so vodovod, kanalizacija, optika. Nikakor pa ne predstavlja celotne ureditve pri vzpostavitvi javne ceste ali kolesarske poti. Če od občine dobite ponudbo, da se sklene služnostno razmerje (ker se npr. pod kolesarsko stezo gradi tudi kanalizacija), predlagamo, da se dogovorite za odkup in predhodno geodetsko odmero – parcelacijo. Vsekakor pa morate pred končno overitvijo podpisov na pogodbi prejeti celotno odškodnino.

 RAZLASTITEV

Lastninska pravica se lahko odvzame samo, če je upravičeno izkazana javna korist. Ustava RS v 69. členu narekuje, da se na nepremičnini lahko odvzame ali omeji lastninsko pravico proti nadomestilu v naravi ali proti odškodnini, če to dopušča zakon. Za razlastitev se uporablja Zakon o urejanju prostora (ZUreP-2 in ZUreP-3 od 1. 6. 2022).

Razlastitev lahko občina ali država izvede proti lastniku nepremičnine le, kadar so investicije z javno koristjo predvidene v državnem ali občinskem prostorskem načrtu ali je te investicije mogoče grafično prikazati v zemljiškem katastru:

• za gradnjo objektov javne infrastrukture (ceste, železnice ipd.),

• za gradnjo objektov obrambe, varnosti ljudi in premoženja ter varstva pred naravnimi in drugimi nesrečami,

• za gradnjo objektov družbene infrastrukture (šole, bolnišnice ipd.),

• za gradnjo neprofitnih in socialnih stanovanj.

Razlastitev ni dopustna, če država oz. občina razpolaga z drugo ustrezno nepremičnino za dosego istega namena.

Razlastitveni upravičenec mora lastniku posredovati pisno ponudbo za odkup nepremičnine (t. i. pogodbo o odkupu namesto razlastitve). Če lastnik v 30 dneh ne odgovori ali ponudbo zavrne, lahko država ali občina začne postopek za razlastitev na upravni enoti, kjer leži nepremičnina.

1. del: sklep o uvedbi razlastitvenega postopka

Po prejemu popolne zahteve za razlastitev upravni organ s sklepom odloči o uvedbi razlastitvenega postopka, zoper katerega ni pritožbe. Začetek razlastitvenega postopka se zaznamuje v zemljiški knjigi, s čimer se omeji promet z nepremičnino.

2. del: odločba o razlastitvi

Upravna enota o razlastitvi odloči z odločbo – če zahtevi ugodi ali delno ugodi, mora v izreku odločbe natančno navesti razlaščene nepremičnine. Zoper odločbo o razlastitvi se razlastitveni zavezanec lahko pritoži in uporabi sodno varstvo. Razlastitveni upravičenec pridobi lastninsko pravico na nepremičninah s pravnomočno odločbo o razlastitvi po uradni dolžnosti. Izjema so nujni postopki, ki zahtevajo hitro pridobitev nepremičnin. Upravna enota v takšnem primeru odloča o zadevi prednostno in pritožba zoper to odločbo ne zadrži prenosa lastninske pravice.

 Odškodnina

Lastnik nepremičnine je upravičen do ustrezne odškodnine oz. enakovredne nadomestne nepremičnine. Odškodnina obsega vrednost razlaščenih nepremičnin, nadomestila za škodo in druge stroške, povezane z razlastitvijo.

Vrednost razlaščene nepremičnine ocenjujejo pooblaščeni ocenjevalci nepremičnin in sodno zapriseženi cenilci gradbene, kmetijske ali gozdarske stroke. Cenitev se opravi na podlagi strokovnih standardov za področje ocenjevanja nepremičnin. Poleg teh je treba upoštevati namembnost zemljišča pred uveljavitvijo prostorskega akta, ki je podlaga za razlastitev, in dejansko stanje nepremičnine na dan uvedbe razlastitvenega postopka. Nov Zakon o urejanju prostora, ki se bo začel uporabljati 1. 6. 2022, predvideva, da bodo cenilci pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin uporabljali podatke o namenski rabi prostora na dan uvedbe razlastitvenega postopka (razen v primeru državnega prostorskega načrta).

Če razlastitveni upravičenec in zavezanec ne uspeta skleniti sporazuma o odškodnini oz. nadomestilu, lahko ena ali druga stranka vloži predlog za odmero odškodnine v nepravdnem postopku na sodišču. Po postopku razlastitve lahko razlastitveni zavezanec pridobi drugačno odškodnino, kot bi jo po sporazumno sklenjeni pogodbi o odkupu nepremičnine. Na to opozarja tudi npr. sklep Vrhovnega sodišča RS II Ips 279/2017 z dne 29. 3. 2018: »Okoliščina, da so lastniki sosednjih nepremičnin na podlagi sporazuma prejeli višjo odškodnino, sama po sebi ne pomeni, da sta revidentki upravičeni do prav take odškodnine. Upravičeni sta, kot je pravilno pojasnilo že sodišče druge stopnje, do odškodnine, ki temelji na cenitvi zemljišča, kot jo v nepravdnem postopku v skladu z zakonsko določenimi kriteriji in strokovnimi standardi opravil izvedenec ustrezne stroke.«

Janja Virant in mag. Gašper Cerar, sektor za pravne zadeve KGZS